房地產市場現鏈條式降溫 2022年行業轉型將進一步推進


中國產業經濟信息網   時間:2021-12-31





  2021年年底,從全國房地產市場來看,一線二線城市房價跌幅逐漸收窄,三四線城市仍在下行通道,房價下跌城市數量在增加。


  業內人士表示,三四線城市購房需求整體較弱,市場需要更多時間筑底改善。展望2022年,業內人士預計房價跌幅將逐步收窄,市場交易熱度有所恢復。從更長遠來看,在條件發生重大變化的情況下,房地產企業應結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢,通過參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造等領域,實現多元化轉型。


  2021年下半年樓市轉冷出現全鏈條式降溫


  從2021年全年來看,上半年市場熱情較高,隨后監管部門約談部分城市,加大調控力度,到下半年,市場情緒整體轉冷,相關風險逐步暴露。


  以國家統計局發布的2021年11月份房價為例,當月,二三線城市樓市降溫有加速趨勢。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.4%,降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%,降幅與上月相同;二手住宅銷售價格環比下降0.4%,降幅比上月擴大0.1個百分點。


  貝殼研究院相關報告稱,預計2021年全國全年新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米,同比增長1.5%,增幅收窄1.6個百分點。貝殼研究院測算,2021年,全年全國二手房成交金額約7萬億元,同比下降約6%。


  國家統計局還發布數據顯示,2021年1月至11月,全國房地產開發投資137314億元,同比增長6.0%。其中,住宅投資103587億元,增長8.1%。住宅投資增速創下2017年以來的新低。


  2021年11月,全國二手住宅價格上漲的城市數量由4個減少至3個。據中原地產研究中心統計,這是2015年2月以來,二手房價格上漲城市數量最少的月份。


  新房、二手房市場降溫在房地產行業出現鏈條式傳導,土地市場也出現遇冷現象。


  據貝殼研究院統計,2021年1月到11月,全國351個城市住宅用地累計成交額約為4.98萬億元,同比下滑11.5%。


  在本輪房價下跌過程中,房地產市場分化現象也更為明顯。以樓齡為例,貝殼研究院分析稱,樓齡與價格累計降幅成正比,樓齡越老的房子價格下調幅度越大。這背后的直接原因是剛需客群對信貸依賴度更高,本輪信貸環境收緊下,剛需客戶信貸受影響。


  對于房價下跌,尤其是2021年年底出現的降溫加速現象,諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄說,這也受部分客觀因素影響?!斑M入年底房企沖刺全年業績的節點期,在三道紅線重壓之下,房企迫切需要回籠資金,為加速銷售回款,采取降價銷售比較普遍?!?/p>


  在房價下跌過程中,一線二線城市表現出更強的“抵抗力”。貝殼研究院首席市場分析師許小樂說,房價跌幅繼續擴大的城市以弱二線及三四線城市為主,這類城市購房需求整體較弱,預期市場需要更多時間筑底和改善。相比而言,北京、上海、杭州等少數大中城市的二手住宅價格跌幅率先收窄。


  2022年風險將逐漸出清行業轉型需求迫切


  展望2022年房地產市場,業內認為,行業風險將逐漸出清,市場將逐步完成筑底,行業轉型需求和目標也將更為明確。


  國家統計局新聞發言人付凌暉說,“房地產行業穩定發展仍然具備較多有利條件,比如經過市場調整,市場參與者更加理性,房地產長效機制也在逐步完善?!?/p>


  2021年年底,部分三四線城市出臺政策,通過補貼或減免契稅等直接措施提振房地產市場信心。相比較以往放寬社保、落戶條件,下調房貸利率等手段,力度更大。但市場認為,這并不會影響“房住不炒”的定位。


  2021年12月上旬舉行的中央經濟工作會議提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。


  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,重申“房住不炒”定位,無論后續對于剛需和改善型購房需求如何支持,炒房和投資投機的購房需求已經沒有支持和市場。


  業內人士普遍認為,當前我國房地產企業長期發展過程中形成的高周轉、高杠桿開發模式已經難以為繼,部分企業爆發債務危機,需要采取疏堵結合的方式,加快引導房企轉型升級,從發展模式上防范和化解房地產金融風險。


  預計未來,房地產企業業務結構將逐步進行調整。頭部房企綠地控股于11月13日發布公告,公司所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”,這是基于其基建產業的發展調整企業業務結構。業內認為,經歷了此輪行業波動,房企對于風險管理,尤其是財務管理將會更加重視。


  “未來新建商品住房每年17萬億元左右的大盤子短時間不會大幅變化,區域間的發展不平衡讓房地產行業依然有一定的發展空間,城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面的商業模式都還有很大的探索空間。在告別了高增長預期、放下包袱后,行業將進入新的發展階段?!必悮ぱ芯吭悍治鰩熍撕普f。


  轉自:新華財經

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