貝殼研究院發布《2022年房地產市場展望報告》


中國產業經濟信息網   時間:2021-12-31





  日前,貝殼研究院以“從鏈式衰退到良性循環”為主題,發布《2022年房地產市場展望報告》(以下簡稱為《報告》)?!秷蟾妗坊仡櫫?021年房地產市場的走勢。從成交數據上看,2021年市場下行趨勢明顯:全國二手房成交規模、新房銷售規模同比增速、房地產開發投資增速、土地成交規模均創近年來新低。而在半年內,各項數據從歷史高位快速下降到低位,節奏失衡成為2021年市場最明顯的特點。


  貝殼研究院認為,影響2022年市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量?!秷蟾妗吩谡雇?022年時預測,市場成交量將在一季度完成筑底,二季度實現成交價格止跌,從全年時間序列上看,2022年市場將呈現出前低后高的走勢。隨著政策的調整、糾偏,以及新一年信貸額度的“重置”,市場有望經歷修復階段重回穩定狀態,進而向“良性循環”過度。


  此外,《報告》還以專題的形式,對2021年房地產政策、土地市場、企業以及住房租賃市場進行了回顧、分析與展望。


  《報告》指出2021年房地產市場呈現出來的五大特點。


  首先,二手房各項成交數據均創近年來新低。2021年全國二手住宅成交均價1.9萬元/平,同比上漲3%,漲幅比去年回落6個百分點。放長周期看,2021年全國二手房成交面積創2015年以來的最低值。


  其次,2021年新房和土地市場也全面降溫,形成了全鏈降溫。其中,新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。土地成交規模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月,全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元,同比下滑11.15%;累計成交規劃建筑面積為13.43萬億平米,同比下滑30.12%。


  第三,市場在年內從歷史高位快速下降到歷史低位,節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點。從3月到9月,二手房市場在半年之內從峰值跌到谷底,成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數創2019年以來歷史新高,4月起成交量持續下降,9月創2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節等特殊時點外)。不到半年,土地市場經歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。二季度的第一次集中供地,房企拿地積極,平均成交率高達95%,溢價率15.0%。而到第二批集中供地時,房企拿地積極性全面降低,出現大面積流拍,平均成交率降為69%,綜合溢價率降至4.0%。


  第四,房地產市場在下行中分化加深,市場的信用分層更加凸顯,城市、區域、產品等方面的分化均在擴大。貝殼二手房數據顯示,在下半年以來,低總價房源價格下跌幅度大于高總價房源,小戶型房源價格累計跌幅明顯大于大戶型房源,樓齡越老的房子價格下跌幅度越大。究其原因,是在信貸收緊的環境下,對信貸依賴度更高的剛需客群受影響更大。


  第五,與以往市場下行不同,今年的市場迅速降溫與房企信用緊密關聯,即肇始于房企,也進一步影響房企。隨著“三線四檔”對房企有息負債規模增速進行管控,以及房地產貸款集中度管理進一步收緊房地產企業開發貸款,導致房企融資規模明顯下降。融資收緊下,房企經營更加依賴銷售回款。而信貸收緊導致購房者貸款難度加大,房企銷售進一步減慢。加上多地收緊預售資金監管,讓可用于經營的現金流雪上加霜,進一步導致房企信用違約頻發。


  債務違約疊加資產減值預期導致房企信用下降,引發評級機構密集下調房企評級。同時由于市場流通性受到抑制,風險房企靠變賣資產自救的方式難以實現。在今年,出現暴雷的房企從位列TOP50、到千億房企、再到龍頭房企。


  總的來看,2021年的市場波動打破了“房價不會下跌、房地產永遠高收益”的迷信,也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。


  貝殼研究院認為,影響2022市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。四季度以來,高層釋放維穩信號,政策環境已經有利于市場恢復。經過一系列調整,前期過緊的融資政策已有所糾偏,房企融資環境有所改善。11月起,房企融資規?;厣?,多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期,同時房企股權、資產等交易活躍,房企短期流動性有所修復??傮w來看,房企系統風險可控,市場供應能夠保證。


  《報告》預測,2022年市場走勢將出現前低后高。預計一季度成交量能夠完成筑底,二季度成交價格實現止跌。在市場鏈條上,將從二手房市場率先啟動,帶動市場鏈式修復;從購房人群上看,剛需市場率先修復。在區域上,深莞惠市場率先底部修復。而在城市量級劃分上,一二線城市率先修復,三四線城市下行壓力仍大。


  總體上看,《報告》對明年市場持樂觀態度,認為2022年房地產市場將會逐步修復,修復需要時間,修復過程可能有短暫波動,但最終將回歸平穩均衡。


  轉自:南方都市報

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